Las novedades de la Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, según nuestro críterio las encontramos en la modificación de los siguientes preceptos, al final de estas lineas encontrara en pdf la nueva LAU publicada en el BOE del pasado 05 de junio, con los aspectos más destacados subrayados en negrita.
REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGOS DE RENTAS.
Desde nuestro humilde punto de vista es el cambio más importante y novedoso, consistente en que el Ejecutivo ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago. Con ello se pretende que los propietarios de los inmuebles sepan del riesgo que supone arrendar una vivienda a personas que han sido condenadas judicialmente por falta de pago, y así dinamizar el mercado del arrendamiento evitando que los propietarios no arrienden sus viviendas por miedo a la falta de pagos.
La organización y funcionamiento de dicho Registro se regulará por un Real Decreto. Tendrán acceso a la información, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento, sean personas físicas o jurídicas, con personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio. La inscripción estará, en todo caso sujeta a lo establecido en la Ley Orgánica Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD).
Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la inscripción en el citado Registro tendrá una duración máxima de 6 años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.
CONDICIÓN Y EFECTOS FRENTE A TERCEROS DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.
La nueva norma establece la obligatoriedad de inscribir los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que los mismos surjan efecto frente a terceros.
DESISTIMIENTO DEL CONTRATO.
En este sentido, la nueva Ley 4/2013 da libertad al arrendatario para que pueda rescindir el contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses desde la firma del contrato de arrendamiento, siempre con un preaviso de 30 días al arrendador. A diferencia de la normativa anterior en la que el arrendatario debía cumplir cada una de las anualidades del contrato.
Las partes para estos casos de desistimiento podrán pactar indemnizaciones en beneficio del arrendador, por una cantidad igual a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que haya dejado de cumplir.
Del mismo modo, la nueva Ley también da derecho al arrendador a recuperar su vivienda antes del plazo estipulado por contrato, para destinarla a uso permanente para sí o su familia previa comunicación al arrendatario con dos meses de antelación. Se requiere que haya transcurrido al menos el primer año de contrato y ya no es necesario haber hecho mención expresa de esta circunstancia en el contrato. Recordemos que en la anterior redacción el arrendador estaba obligado a cumplir un mínimo 5 años.
REHABILITACIÓN DEL INMUEBLE A CAMBIO DE RENTA.
Para fomentar la rehabilitación del inmueble, podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y sin perjuicio de que el arrendador pueda exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior. Las partes pueden convenir lo contrario, es decir, no repercutir nunca. Lo que no cabe es que se convenga pagar durante los primeros tres años.
DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
A diferencia de lo establecido en la redacción anterior, ahora las partes podrán pactar libremente la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En tales casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con 30 días de preaviso.
PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO PARA LOS CONTRATOS INSCRITOS.
En los contratos inscritos en el Registro de Propiedad, la falta de pago del arrendatario puede dar lugar a la inmediata resolución del contrato, previo requerimiento judicial o notarial. Así pues, se llevará a cabo la resolución si el arrendatario no contesta en diez días, quedando vinculado el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de modo que si éste no atiende al requerimiento de pago o no comparece para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y llevando a cabo el lanzamiento. Hasta ahora, la normativa impedía señalar el lanzamiento hasta que no supiera si la vista había sido celebrada o no.
